Fenster im Geschosswohnungsbau: Anforderungen, Normen und Ausschreibung für Bauträger

Fenster im Geschosswohnungsbau müssen gleichzeitig Energie-, Schall- und Einbruchschutzanforderungen erfüllen – und in eine rechtssichere Ausschreibung übersetzt werden. Kein anderer Artikel im deutschen SERP liefert bisher eine vollständige Normtabelle, eine Schallschutz-Matrix nach Raumtyp und eine Muster-Leistungsbeschreibung mit CPV-Code 45421132-8 in einem Dokument. Dieser Artikel tut das.

Was Bauträger und Planer in diesem Artikel finden:

• Vollständiger Normrahmen für Fenster im GWB – DIN 4109, DIN 18040, DIN 1946-6, GEG, VOB/B und RAL-GZ 695 in einer Tabelle
• Schallschutz-Matrix nach Raumtyp und Außenlärmpegel – SSK 1 bis SSK 5 nach VDI 2719 mit konkreten Rw-Werten
• RC-2 im EG: wann Pflicht, was es kostet, was es für die Vermarktung bringt
• Energetische Anforderungen 2026 – GEG, KfW EH 55 und KfW EH 40 mit OKNOPLAST-Produkttabelle
• Muster-Leistungsbeschreibung mit CPV-Code 45421132-8 – direkt verwertbar für Ausschreibungsunterlagen
• Planungsregeln: Fenster vor WDVS, Fenstergröße, Lüftungskonzept, Lochfenster vs. Fensterbänder

Was ist Geschosswohnungsbau – und warum sind Fenster darin planungskritisch?

Geschosswohnungsbau bezeichnet Wohngebäude mit drei oder mehr übereinanderliegenden Wohneinheiten. In Deutschland entstanden 2024 rund 60 Prozent aller neu gebauten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Fenster sind im GWB planungskritisch: Sie müssen gleichzeitig Energiebilanz, Schallschutz, Einbruchschutz und Barrierefreiheit erfüllen – und rechtssicher ausgeschrieben werden.

Geschosswohnungsbau – Definition und Marktbedeutung

Als Geschosswohnungsbau (GWB) gelten Wohngebäude ab drei Vollgeschossen mit mehreren Wohneinheiten, die über Treppenhäuser oder Aufzüge erschlossen werden. In Deutschland umfasst der GWB-Sektor rund 2.800 aktive Bauträger und Projektentwickler. Ein typisches Neubauprojekt mit 8 Wohneinheiten benötigt 60 bis 100 Fensterelemente – ein wirtschaftlich und planerisch relevantes Bauteil.

Warum Fenster im GWB andere Anforderungen stellen als im Einfamilienhaus

Im GWB sind DIN 4109, DIN 18040 und DIN 1946-6 über Landesbauordnungen verbindlich – im Einfamilienhaus gelten sie meist als Empfehlung. Dazu kommen Versicherungsanforderungen (RC-2 EG) und VOB/A-Ausschreibungspflicht bei geförderten Projekten – Regelwerke, die im privaten Hausbau keine Rolle spielen.

Tabelle 1: Fensteranforderungen im Vergleich – Einfamilienhaus vs. Geschosswohnungsbau (Stand: März 2026)

Welche Normen gelten verbindlich für Fenster im Geschosswohnungsbau?

Für Fenster im Geschosswohnungsbau gelten neun verbindliche oder planungsrelevante Regelwerke gleichzeitig. DIN 4109-1 regelt den Schallschutz, DIN 18040 die Barrierefreiheit, DIN 1946-6 das Lüftungskonzept, das GEG 2024 die Energetik und VOB/B den Bauvertrag. Keines dieser Regelwerke kann isoliert betrachtet werden – sie bedingen einander.

DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau

DIN 4109-1:2018 legt Mindestanforderungen an den Schallschutz von Baukonstruktionen fest. Für Fenster im Geschosswohnungsbau ist das bewertete Schalldämmmaß Rw maßgeblich – es wird anhand des maßgeblichen Außenlärmpegels berechnet. DIN 4109-2:2018 regelt den rechnerischen Nachweis.

DIN 18040 – Barrierefreiheit im Wohnungsbau

DIN 18040-1 gilt für öffentlich zugängliche Gebäude (verbindlich), DIN 18040-2 für Wohnungsneubau als R-Standard (planungsrelevant). Für Fenster bedeutet das: lichte Durchgangsbreite mindestens 900 mm, Bedienelemente auf maximal 85 cm Höhe, Schwelle höchstens 20 mm.

DIN 1946-6 – Lüftung und Fensterplanung

DIN 1946-6:2019 ist verbindlich, sobald eine Gebäudehülle luftdicht ausgeführt wird. Sie schreibt vor, dass ein Lüftungskonzept erstellt werden muss, bevor PVC-Fenster endgültig dimensioniert werden. Spätlüftung über Fensterkippen ist nach DIN 1946-6 keine planungsfähige Lösung – kontrollierte Lüftungsanlagen oder fensterintegrierte Zuluftelemente sind erforderlich.

GEG 2024 und RAL-Montage

Das GEG 2024 schreibt im Neubau keinen Einzel-Uw-Wert für Fenster vor, sondern den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes. Für KfW-geförderte GWB-Projekte ist Uw ≤ 0,95 W/(m²K) (KfW EH 55) bzw. ≤ 0,80 W/(m²K) (KfW EH 40) typisch erforderlich. Der Einbau muss nach RAL-GZ 695 erfolgen, um Anschluss-Wärmebrücken zu vermeiden.

Tabelle 2: Vollständiger Normrahmen Fenster im Geschosswohnungsbau 2026 – alle relevanten Regelwerke in einer Übersicht

Welchen Schallschutz müssen Fenster im Geschosswohnungsbau erfüllen?

Schlafzimmerfenster im GWB müssen je nach Lage Rw 30 bis 45 dB erreichen – die Anforderung ergibt sich aus dem Außenlärmpegel und dem Raumtyp nach DIN 4109-1. Dreifachverglasung in der Basisausführung erreicht Rw 34-36 dB – für Hauptstraßenlagen (> 55 dB) reicht das nicht aus.

DIN 4109 – Mindestanforderungen nach Außenlärmpegel und Raumtyp

DIN 4109-1:2018 schreibt für Schlafzimmer an Straßen mit 55-70 dB Außenlärm mindestens Rw 40-45 dB vor – Standard-Dreifachverglasung mit Rw 34-36 dB reicht dort nicht aus. Die Anforderung ergibt sich aus dem maßgeblichen Außenlärmpegel und dem Raumtyp; für Schlafräume ist der zulässige Innenpegel auf 30 dB(A) begrenzt.

Tabelle 3: Schallschutz-Matrix Fenster im GWB nach Raumtyp und Außenlärmpegel (Quelle: DIN 4109-1:2018; Empfehlungen für Neubau GWB)

Schallschutzklassen SSK 1 bis SSK 5 nach VDI 2719

Die VDI-Richtlinie 2719 fasst die Anforderungen in fünf Schallschutzklassen (SSK) zusammen. Für die Mehrzahl der Geschosswohnungsbauprojekte in deutschen Städten ist SSK 2 bis SSK 3 relevant. SSK 4 und SSK 5 sind Sonderfälle für extreme Belastungslagen.

Tabelle 4: Schallschutzklassen nach VDI 2719 – Rw-Werte und Anwendungsbereiche im Geschosswohnungsbau

Erhöhter Schallschutz – wann er sinnvoll und vermarktbar ist

Erhöhter Schallschutz (SSK 3 und SSK 4) ist kein Luxus: Studien zeigen, dass Wohnungen mit nachgewiesenem Schallschutz über SSK 3 in innerstädtischen Lagen 5 bis 12 Prozent höhere Mietpreise erzielen. Für Bauträger bedeutet das: Die Mehrkosten für Schallschutzglas (10 bis 20 Prozent Aufpreis pro Fenster) amortisieren sich über den Projektzeitraum.

Welchen Uw-Wert und welche KfW-Stufe brauchen Fenster im GWB?

Das GEG 2024 schreibt im GWB-Neubau keinen Einzel-Uw-Wert für Fenster vor, sondern den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes. In der Praxis bedeutet KfW EH 55 einen Uw ≤ 0,95 W/(m²K), KfW EH 40 einen Uw ≤ 0,80 W/(m²K) – jeweils mit Dreifachverglasung und Warme-Kante-Glasrandverbund.

GEG 2024 im GWB – Gesamtgebäudestandard, kein Fenster-Einzelwert

Das GEG 2024 § 14-16 schreibt den EH-55-EE-Standard als Neubau-Mindeststandard vor: maximal 55 Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes und mindestens 65 Prozent EE-Anteil. Der Uw-Wert des einzelnen Fensters ist Teil des Gesamt-Energienachweises, den ein Energieberater erstellt. Wer KfW-Förderung anstrebt, plant von Anfang an mit Dreifachverglasung.

KfW EH 55 und KfW EH 40 im Geschosswohnungsbau 2026

KfW EH 55 wurde am 16. Dezember 2025 für bereits genehmigte GWB-Projekte reaktiviert – befristet, Kreditvolumen bis 100.000 Euro je Wohneinheit. KfW EH 40 ist der aktuelle Goldstandard ohne Befristung. Für GWB mit mehreren Wohneinheiten kann die Kreditobergrenze pro Projekt erheblich höher liegen als beim Einzelhaus.

Tabelle 5: Energetische Anforderungen GWB-Fenster 2026 – GEG, KfW EH 55 und KfW EH 40 (Stand: März 2026; KfW-Konditionen können sich ändern)

OKNOPLAST-Fenstersysteme für den Geschosswohnungsbau

OKNOPLAST bietet für jeden GWB-Energiestandard ein passendes System – von GEG-Mindest (Konzept, Uw 0,92) über KfW EH 55 (ECOFUSION 76, Uw 0,78) bis KfW EH 40 (PAVA, Uw 0,76, RC-2-zertifiziert). Alle Systeme tragen RAL-Güteklasse A und 10 Jahre Garantie – direkt referenzierbar in Leistungsbeschreibungen.

Tabelle 6: OKNOPLAST-Fenstersysteme für GWB-Neubau 2026 – alle Angaben Dreifachverglasung Ug = 0,5 W/(m²K) mit Warmatec, ift Rosenheim zertifiziert

Wann ist RC-2 im Geschosswohnungsbau Pflicht?

RC-2 (Widerstandsklasse 2 nach DIN EN 1627) ist im Geschosswohnungsbau bundesweit nicht gesetzlich verpflichtend – wird aber von Versicherern als Standard für Erdgeschosswohnungen empfohlen und in vielen Projektfinanzierungen vorausgesetzt. OKNOPLAST PAVA ist RC-2-zertifiziert durch das ift Rosenheim – der Nachweis ist direkt in Ausschreibungsunterlagen einbringbar.

RC-2 im Erdgeschoss – gesetzliche Lage und Empfehlungsstandard

RC-2 gilt als Mindeststandard für alle Erdgeschosswohnungen im GWB – von Versicherern empfohlen, bei mehreren Landesförderprogrammen regional Pflicht. DIN EN 1627:2021 definiert sechs Widerstandsklassen RC 1 bis RC 6; RC-2 widersteht einem Angriff mit einfachen Werkzeugen bis zu 3 Minuten. Landesförderprogramme in NRW und Bayern knüpfen Wohnraumförderung explizit an RC-2 im EG.

Was kostet RC-2 mehr – und was bringt es dem Bauträger?

RC-2 kostet pro Fenster rund 80 bis 150 Euro mehr – bei 20 EG-Fenstern rund 1.600 bis 3.000 Euro Mehraufwand, der sich über Versicherungsvorteile und den Vermarktungsvorteil „RC-2 zertifiziert“ für Bauträger relativiert.

Tabelle 7: RC-2 im GWB – Mehrkosten vs. Nutzen für Bauträger und Projektentwickler (Richtwerte 2026)

Wie schreibt man Fenster im GWB rechtssicher aus?

Eine rechtssichere Ausschreibung für GWB-Fenster enthält acht Pflichtpositionen: Profilsystem, Wärmeschutz, Schallschutz, Einbruchschutz, Barrierefreiheit, Lüftung, Einbaustandard und Garantie. Dazu kommt der CPV-Code 45421132-8 für öffentliche Vergabeverfahren. Fehlende Positionen führen zu Nachforderungen, Nachtragspotenzial und im schlimmsten Fall zu Rügenmöglichkeiten durch Bieter.

Welche Vergabeform gilt – VOB/A, UVgO oder freie Vergabe?

Private Bauträger sind grundsätzlich nicht an VOB/A gebunden. Bei geförderten Projekten (KfW, Länderförderung, kommunale Zuschüsse) wird VOB/A-konforme Vergabe häufig als Förderbedingung vorgeschrieben. Öffentliche Auftraggeber und kommunale Wohnungsgesellschaften (KWG) unterliegen ab den EU-Schwellenwerten der VgV.

Tabelle 8: Vergabeformen für GWB-Fenster 2026 nach Auftraggeber und Schwellenwert (Quelle: VOB/A, VgV, UVgO; Stand: März 2026)

Was muss die Leistungsbeschreibung für GWB-Fenster enthalten?

Eine GWB-Fenster-Leistungsbeschreibung muss acht Positionen abdecken – von Profilsystem bis Garantie – damit Bieter keine Nachforderungen stellen und Auftraggeber kein Nachtragspotenzial eröffnen.

Tabelle 9: Pflichtinhalte Leistungsbeschreibung GWB-Fenster – alle acht Positionen für rechtssichere Ausschreibung

Muster-Leistungsbeschreibung mit CPV-Code 45421132-8

Die Muster-LB unten enthält alle acht Pflichtpositionen nach RAL-GZ 695, DIN 4109 und DIN EN 1627 – direkt einsetzbar für Ausschreibungen mit CPV-Code 45421132-8. Sie basiert auf OKNOPLAST ECOFUSION 76 / PAVA und muss projektspezifisch angepasst werden.

Hinweis: Musterposition ohne Gewähr – projektspezifische Anpassung durch Fachplaner erforderlich. LV-Vorlagen in GAEB-Format sind über OKNOPLAST auf Anfrage verfügbar.

Was müssen Bauträger bei Fensterplanung und -einbau im GWB beachten?

Fünf Planungsregeln sind im GWB nicht verhandelbar: Fenster müssen vor dem WDVS eingebaut werden, die Fensterfläche soll 20 bis 25 Prozent der Raumgrundfläche erreichen, das Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 muss vor der Fensterdimensionierung vorliegen, und die Wahl zwischen Lochfenster und Fensterband entscheidet über Statik, Kosten und Tageslicht.

Fenster vor WDVS – die kritische Montagereihenfolge im GWB

Die Montageebene des Fensters bestimmt, wie tief die Dämmung an der Laibung geführt werden kann. Nach RAL-GZ 695 (warmer Einbau) wird das Fenster in der Dämmebene positioniert – das erfordert eine koordinierte Bauzeitenplanung zwischen Rohbau, Fenstereinbau und Fassadenarbeiten.

Fensterfläche und Tageslicht – Planungsrichtwerte für MFH

DIN 5034-1 empfiehlt für Wohnräume eine Glasfläche von mindestens 10 Prozent der Raumgrundfläche, als Optimum gelten 20 bis 25 Prozent. Ein 20-m²-Schlafzimmer benötigt demnach 2,0 bis 5,0 m² Fensterfläche. Bei der Planung bodentiefer Fenster im GWB sind VSG-Sicherheitsglas, Absturzsicherung und Reinigungsmöglichkeit von außen zusätzlich zu berücksichtigen.

Lüftungsplanung nach DIN 1946-6 – was Fenster leisten müssen

Bei luftdichter GWB-Gebäudehülle schreibt DIN 1946-6:2019 ein Planungs-Lüftungskonzept vor – Fensterkippen reicht als planungsfähige Lösung nicht aus. Entweder werden fensterintegrierte Zuluftelemente eingeplant oder eine zentrale bzw. dezentrale Lüftungsanlage vorgesehen. Die Entscheidung beeinflusst direkt das Fenster-Falzmaß und die Fenstergröße.

Lochfenster vs. Fensterbänder – Fensterformate im GWB im Vergleich

Lochfenster sind im Standard-MFH die wirtschaftlichere Wahl; Fensterbänder kosten 20 bis 40 Prozent mehr und stellen höhere Anforderungen an Statik, Schallschutz und Wärmebrückenfreiheit – lohnen sich aber bei Premium-MFH mit maximaler Tageslichtausbeute.

Tabelle 10: Lochfenster vs. Fensterbänder im Geschosswohnungsbau – Planung, Kosten und Schallschutz im Vergleich

Welche Fenstersysteme empfehlen sich für den Geschosswohnungsbau?

OKNOPLAST liefert aus einer Produktion mit 7.000 Einheiten täglich – ausreichend für GWB-Projekte mit 50 bis 500 Fenstern ohne Lieferverzug. Alle GWB-relevanten Systeme sind RC-2-zertifiziert (über PAVA), tragen RAL-Güteklasse A und kommen mit 10 Jahren Garantie. Das macht sie direkt referenzierbar in Leistungsbeschreibungen und Ausschreibungsunterlagen.

Auswahlkriterien für Bauträger – Preis, Lieferzeit, Zertifizierung

Für Bauträger im GWB sind drei Kriterien entscheidend: Nachweisfähigkeit (ift Rosenheim, CE, RC-2), Liefersicherheit für 50 bis 500 Einheiten im Projektzeitraum und Planungsunterstützung (LV-Vorlagen, GAEB-Format).

OKNOPLAST im GWB – B2B-Vorteile

Fünf Strukturvorteile machen OKNOPLAST zur verlässlichen Wahl für GWB-Projekte mit 50 bis 500 Fenstereinheiten: Produktionskapazität, Zertifizierungstiefe, Flächendeckung, Nachhaltigkeitsnachweis und Gewährleistungssicherheit.

• 720+ Fachhandelspartner in DACH – lokale Montage für räumlich verteilte GWB-Projekte
• OKNOPLAST 360 Partnerprogramm – Schulungen, Endkundenweiterleitung, Projektbegleitung
• Rewindo-zertifiziertes Recyclingsystem – Nachhaltigkeitsnachweis für ESG-Reporting
• 10 Jahre Garantie auf alle PVC-Fenstersysteme – Planungssicherheit für Bauträgerhaftung