Fenstertausch im Mehrfamilienhaus – Kosten, WEG-Beschluss und Förderung im Überblick

Fenster im Mehrfamilienhaus sind zwingend Gemeinschaftseigentum – das regelt § 5 Abs. 2 WEG ohne Ausnahme. Für den Fenstertausch braucht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen formellen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Kosten liegen je nach Fenstertyp zwischen 450 und 1.200 Euro pro Fenster; die BAFA-Förderung reduziert die Investition um bis zu 20 Prozent.

Was Sie in diesem Artikel erfahren:

• Warum Fenster im MFH zwingend Gemeinschaftseigentum sind und welche WEG-Mehrheit für den Tausch erforderlich ist
• Detaillierte Kostentabellen: 450-1.200 Euro pro Fenster, Gesamtkosten nach MFH-Größe und Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
• Fördervergleich BAFA vs. KfW 261: Zuschüsse bis 20 Prozent und ROI-Rechnung mit Amortisationszeit
• Schritt-für-Schritt-Ablauf des Fenstertauschs im bewohnten MFH – inklusive Zeitplan und BAFA-Antragsweg für die WEG
• Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter und Mieter: Duldungspflicht, Modernisierungsumlage und GEG-Anforderungen 2024
• Welche OKNOPLAST-Fenstersysteme für die energetische MFH-Sanierung geeignet sind und warum einheitliches Erscheinungsbild Pflicht ist

Gehören Fenster im Mehrfamilienhaus zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Fenster im Mehrfamilienhaus gehören nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Das regelt § 5 Abs. 2 WEG ausdrücklich. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 14. Juni 2019 (Az. V ZR 254/17) bestätigt: Vereinbarungen, die Fenster zum Sondereigentum erklären, sind rechtlich unwirksam – selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes besagt.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum – und was zum Sondereigentum?

Die Zuordnung folgt einem klaren Grundsatz: Alles, was das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflusst oder der Gebäudestruktur dient, ist Gemeinschaftseigentum. Rein innenraumseitige Elemente ohne Außenwirkung zählen zum Sondereigentum.

Tabelle 1: Zuordnung von Fensterteilen nach WEG – Gemeinschafts- vs. Sondereigentum (Quelle: § 5 Abs. 2 WEG, BGH-Urteil 14.06.2019)

Was bedeutet das für den Fenstertausch in der Praxis?

Kein Eigentümer darf Fenster eigenmächtig austauschen – auch dann nicht, wenn er allein für die Kosten aufkommen will. Ohne Beschluss der Eigentümerversammlung ist der Austausch unzulässig. Wer ohne Beschluss handelt, hat laut BGH keinen Erstattungsanspruch gegenüber der WEG und kann zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet werden.

Nur die inneren Fensterbänke und der innere Fensteranstrich sind Sondereigentum. Über diese Teile entscheidet jeder Eigentümer allein.

Welche WEG-Mehrheit brauchen Sie für den Fenstertausch?

Seit der WEG-Reform 2020 gilt eine einheitliche Regelung: Beschlüsse über den Fenstertausch werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst – unabhängig davon, ob es sich um Instandhaltung, Modernisierung oder bauliche Veränderung handelt (§ 20 Abs. 1 WEG). Die frühere Unterscheidung zwischen verschiedenen Mehrheitserfordernissen ist entfallen.

Instandhaltung, Modernisierung oder bauliche Veränderung – was gilt wann?

Die rechtliche Einordnung beeinflusst die Kostenverteilung und die Möglichkeit einer Modernisierungsumlage – nicht die erforderliche Beschlussmehrheit. Die folgende Tabelle zeigt die Unterschiede:

Tabelle 2: WEG-Beschlussarten beim Fenstertausch – Mehrheitserfordernisse nach WEG-Reform 2020

Wichtig seit der WEG-Reform 2020: Jede Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG). Das beschleunigt die Entscheidungsfindung erheblich.

Was passiert, wenn ein Eigentümer eigenmächtig tauscht?

Wer ohne WEG-Beschluss Fenster austauscht, trägt die Kosten vollständig selbst – ohne jeden Erstattungsanspruch. Das hat der BGH im Urteil vom 14. Juni 2019 (Az. V ZR 254/17) klargestellt. Die WEG kann zusätzlich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen – auf Kosten des eigenmächtig handelnden Eigentümers.

Was kostet der Fenstertausch im Mehrfamilienhaus?

Die Kosten für den Fenstertausch im Mehrfamilienhaus liegen je nach Fenstertyp, Verglasung und Einbauaufwand zwischen 450 und 1.200 Euro pro Fenster. Bei einem typischen Wohngebäude mit zwölf Wohneinheiten und rund 48 Fenstern ergibt sich eine Gesamtinvestition von etwa 36.000 Euro – vor Förderabzug.

Kosten pro Fenster – Materialtyp und Verglasung im Vergleich

Dreifachverglasung ist Voraussetzung für BAFA-Förderung: Der Uw-Wert muss ≤ 0,95 W/(m²K) betragen. Fenster mit Zweifachverglasung erfüllen diese Anforderung in der Regel nicht.

Tabelle 3: Kosten pro Fenster im Mehrfamilienhaus (Richtwerte inkl. Einbau, ohne Förderung, Quelle: KfW 290-390 €/m² + Marktdaten 2025)

Wie werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt?

Die Kosten trägt die Gemeinschaft anteilig nach Miteigentumsanteilen (MEA), sofern die Teilungserklärung oder ein WEG-Beschluss keine andere Regelung trifft. Seit der Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, dass nur die Eigentümer der betroffenen Wohnungen zahlen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Tabelle 4: Gesamtkosten Fenstertausch im MFH und Kostenverteilung nach Wohneinheiten (Basis: ca. 4 Fenster pro Wohneinheit × 750 € Mittelwert Dreifachverglasung Dreh-Kipp)

Instandhaltungsrücklage – reicht sie für den Fenstertausch?

Die empfohlene Instandhaltungsrücklage beträgt laut II. Berechnungsverordnung 0,80 bis 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Ein MFH mit 800 m² Wohnfläche spart bei 1,00 Euro/m² monatlich 800 Euro – jährlich 9.600 Euro. Für ein Fenstertauschprojekt über 36.000 Euro reicht die Rücklage nach etwa vier Jahren.

Reicht die Rücklage nicht aus, kann die WEG eine Sonderumlage beschließen oder einen WEG-Gemeinschaftskredit aufnehmen. Beides ist mit einfacher Mehrheit möglich.

→ Weiterführender Artikel: Fenster austauschen – Kosten im Überblick | oknoplast.de/blog/fenster-austauschen-kosten/

Welche Förderung gibt es für den Fenstertausch im Mehrfamilienhaus?

Für den Fenstertausch im Mehrfamilienhaus stehen zwei Förderprogramme zur Verfügung: der BAFA-Zuschuss aus dem Bundesförderungsprogramm für effiziente Gebäude (BEG EM) und der KfW-Kredit 261 für umfassende Sanierungen zum Effizienzhaus. Beide Programme können kombiniert werden.

BAFA BEG EM – der direkte Zuschuss für die WEG

Der BAFA-Zuschuss beträgt 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) erhöht er sich auf 20 Prozent. Förderfähige Kosten sind auf 30.000 Euro pro Wohneinheit begrenzt; mit iSFP-Bonus auf 60.000 Euro pro Wohneinheit. Voraussetzung: Der neue Uw-Wert liegt bei ≤ 0,95 W/(m²K). Der Antrag muss zwingend vor Auftragsvergabe gestellt werden.

Die WEG stellt den Antrag als Gemeinschaft – vertreten durch den bestellten Verwalter. Der Zuschuss wird auf das WEG-Konto ausgezahlt und intern nach Miteigentumsanteilen verteilt.

KfW 261 – Kredit mit Tilgungszuschuss für das Effizienzhaus

Der KfW-Kredit 261 fördert nicht den isolierten Fenstertausch, sondern die umfassende Sanierung zum Effizienzhaus (mindestens EH 85). Das Kreditvolumen beträgt bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit; der Tilgungszuschuss liegt je nach erreichter Effizienzhausstufe zwischen 5 und 45 Prozent. Für Großprojekte im Geschosswohnungsbau rechnet sich dieser Weg besonders, weil der Tilgungszuschuss die Finanzierungskosten deutlich senkt.

Tabelle 5: BAFA BEG EM vs. KfW Kredit 261 – Fördervergleich für den Fenstertausch im MFH (Stand: März 2025)

iSFP-Bonus: Wie 5 Prozent mehr Förderung funktionieren

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein von einem dena-zertifizierten Energieberater erstellter Maßnahmenplan für das gesamte Gebäude. Er dokumentiert, in welcher Reihenfolge energetische Maßnahmen umgesetzt werden sollen. Wer einen iSFP vorlegt, erhält bei der BAFA 5 Prozent Förderung zusätzlich. Gleichzeitig verdoppelt sich die förderfähige Kostenbasis von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit.

Ein iSFP kostet zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Bei einem 12-Parteien-MFH ergibt der iSFP-Bonus eine Mehrförderung von 1.800 Euro. Das übersteigt die Gutachterkosten deutlich.

BAFA-Antrag für eine WEG: Schritt für Schritt

Der BAFA-Antrag läuft über das Online-Portal des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (www.bafa.de). Antragsteller ist die WEG als Gemeinschaft, vertreten durch den bestellten Verwalter.

1. Energieberater beauftragen (dena-Expertenliste): Bedarfsanalyse und Uw-Wert-Bestätigung für das geplante Fenstersystem.
2. BAFA-Antrag online stellen – vor Auftragsvergabe. Die WEG erhält eine Antragsnummer als Nachweis.
3. Förderbestätigung abwarten: Nach drei Werktagen gilt der Antrag als eingegangen; Auftragserteilung ist dann zulässig.
4. Fachbetrieb beauftragen und Fenster einbauen lassen. Alle Arbeiten müssen durch ein zugelassenes Fachunternehmen ausgeführt werden.
5. Verwendungsnachweis einreichen: Rechnungen, Zahlungsbelege und Energieberaterbestätigung hochladen → Auszahlung auf das WEG-Konto.

→ Weiterführender Artikel: BAFA-Förderung Fenster beantragen | oknoplast.de/blog/bafa-foerderung-fenster/

Amortisationsrechnung: Wann rechnet sich der Fenstertausch?

Die Amortisationszeit hängt von drei Faktoren ab: Investitionskosten, BAFA-Zuschuss und jährlicher Energieeinsparung. Moderne Dreifachverglasung senkt den Wärmeverlust über Fensterflächen um 60 bis 70 Prozent gegenüber alter Zweifachverglasung.

Tabelle 6: ROI-Rechnung Fenstertausch im MFH – Beispiel 12 Wohneinheiten, Dreifachverglasung (Richtwerte, individuelle Berechnung empfohlen).

Wie läuft der Fenstertausch im bewohnten Mehrfamilienhaus ab?

Der Fenstertausch im bewohnten Mehrfamilienhaus läuft in vier Phasen ab: Planung und Beschlussfassung, Förderantrag, Montage und Abnahme. Pro Wohneinheit rechnen erfahrene Fachbetriebe mit ein bis zwei Werktagen Montagezeit. Bewohner müssen rechtzeitig informiert werden.

Phase 1 – Planung und Beschlussfassung (4-8 Wochen)

Die Hausverwaltung oder ein Eigentümer beantragt den Fenstertausch als Tagesordnungspunkt der Eigentümerversammlung. Vorab empfiehlt sich die Einholung von mindestens zwei Vergleichsangeboten. Der WEG-Beschluss mit einfacher Mehrheit schafft die rechtliche Grundlage für alle weiteren Schritte.

Phase 2 – Förderantrag und Fachbetriebsauftrag (2-4 Wochen)

Nach dem WEG-Beschluss stellt der Verwalter den BAFA-Antrag – vor der Auftragsvergabe. Erst nach Eingang der Förderbestätigung oder nach Ablauf der Antragspüfungsfrist darf der Auftrag erteilt werden. Ein dena-zertifizierter Energieberater bestätigt die technischen Anforderungen an das gewählte Fenstersystem.

Phase 3 – Montage im laufenden Betrieb (1-3 Tage pro Wohnung)

Die Montage erfolgt wohnungsweise. Pro Wohneinheit rechnen erfahrene Fachbetriebe mit ein bis zwei Werktagen – abhängig von der Fensteranzahl und der Zugänglichkeit. Der Verwalter kündigt den Mietern die Arbeiten schriftlich an: bei Instandhaltung mit angemessener Vorlaufzeit, bei Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn (§ 555c BGB). Mieter müssen das Betreten der Wohnung durch den Fachbetrieb dulden.

Phase 4 – Abnahme und Förderauszahlung

Nach Abschluss der Montage bestätigt der Energieberater die fachgerechte Umsetzung. Verwalter und Energieberater reichen gemeinsam den Verwendungsnachweis beim BAFA ein. Die Auszahlung des Zuschusses auf das WEG-Konto erfolgt in der Regel innerhalb von vier bis acht Wochen.

Tabelle 7: Zeitplan Fenstertausch im Mehrfamilienhaus nach Gebäudegröße

Vermieter, Mieter und WEG: Wer zahlt, wer muss dulden?

Ob Vermieter, Mieter oder WEG die Kosten trägt, hängt von der Art der Maßnahme ab. Bei Instandhaltung trägt die WEG die Kosten aus der Rücklage; eine Umlage auf Mieter ist nicht möglich. Bei energetischer Modernisierung kann der Vermieter 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich auf die Miete umlegen.

Muss der Mieter den Fenstertausch dulden?

Mieter sind nach § 555a BGB verpflichtet, Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden. Eine Mindest-Ankündigungsfrist ist nicht vorgeschrieben – angemessene Voranmeldung bleibt Pflicht. Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter nach § 555c BGB mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden.

Eine Verweigerung der Duldung ist nur in Ausnahmefällen möglich – bei unzumutbarer Härte für den Mieter, etwa bei schwerer Erkrankung. Dieser Ausnahmefall greift selten.

Kann der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen?

Bei energetischer Modernisierung ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich: Der Vermieter darf jährlich bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Tabelle 8: Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter beim Fenstertausch im MFH

Rechenbeispiel Modernisierungsumlage: Bei Modernisierungskosten von 3.000 Euro pro Wohneinheit und 8 Prozent Umlage steigt die Miete um 240 Euro jährlich – das sind 20 Euro pro Monat. BAFA-Zuschüsse reduzieren die umlagefähigen Kosten: Nur die nicht geförderten Kosten dürfen umgelegt werden.

Welche Fenster eignen sich für die Sanierung eines Mehrfamilienhauses?

Für die MFH-Sanierung eignen sich Fenster mit Dreifachverglasung und einem Uw-Wert von ≤ 0,95 W/(m²K) – das ist die BAFA-Fördervoraussetzung. Das GEG 2024 schreibt beim Fenstertausch im Bestand maximal 1,3 W/(m²K) vor; für sinnvolle Energieeinsparung und Förderung empfiehlt sich deutlich mehr.

GEG 2024 – welchen Uw-Wert müssen neue Fenster im MFH erreichen?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) schreibt beim Fenstertausch im Bestand einen maximalen Uw-Wert von 1,3 W/(m²K) vor. Dieser Wert ist eine Mindestvorgabe – er reicht für die BAFA-Förderung nicht aus. Dreifachverglasung mit optimiertem Rahmensystem erreicht Uw-Werte ab 0,67 W/(m²K).

Tabelle 9: Uw-Wert-Anforderungen für Fenster im MFH nach GEG 2024 und BAFA-Fördervoraussetzungen

Schallschutz im Mehrfamilienhaus – welche Klasse ist erforderlich?

DIN 4109 legt die Mindestanforderungen an den Schallschutz in Wohngebäuden fest. Für PVC-Fenster in normaler Wohnlage reicht Schallschutzklasse 2 (Rw 30-34 dB). An stark befahrenen Straßen oder in der Nähe von Gewerbegebieten empfiehlt sich mindestens Klasse 3 (Rw 35-39 dB). In Fluglärmgebieten sollten Klasse 4 oder höher (Rw ≥ 40 dB) eingeplant werden.

Muss das Erscheinungsbild aller Fenster einheitlich sein?

Ja – die WEG entscheidet über Material, Farbe und Glasart, um das einheitliche Fassadenbild zu wahren. Sind die Bestandsfenster aus Holz oder Aluminium, dürfen keine Kunststofffenster in abweichender Farbe eingebaut werden – und umgekehrt. Diese Regel gilt auch dann, wenn ein einzelner Eigentümer die Kosten für seine Fenster selbst trägt. Ein einheitliches System vereinfacht außerdem Planung und Wartung.

OKNOPLAST-Fenstersysteme für die MFH-Sanierung

OKNOPLAST bietet vier Fenstersysteme für die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern. Alle Systeme sind BAFA-fähig, wenn Dreifachverglasung mit Ug = 0,5 W/(m²K) und warmem Abstandhalter (Warmatec) gewählt wird. Ein einheitliches System über das gesamte MFH vereinfacht WEG-Beschluss, Planung und Wartung.

Tabelle 10: OKNOPLAST-Fenstersysteme für die MFH-Sanierung (alle Angaben für Dreifachverglasung Ug = 0,5 W/(m²K) mit Warmatec, ift Rosenheim zertifiziert)

→ Produktseite: OKNOPLAST PAVA-Fenstersystem | oknoplast.de/fenster/pava/

→ Produktseite: OKNOPLAST Grande Classic | oknoplast.de/fenster/grande-classic/